Real Story of Real Estate: আইন উলংঘনেৰে গুৱাহাটীত ফ্লেট নির্মাণ, প্ৰবঞ্চনাৰ জাল পাতি সাজু ক্ষমতাশালী বিল্ডাৰ

গৌতম প্ৰতিম গগৈ

পৰিৱেশ সম্পর্কীয় বিধি উলংঘনেৰে গুৱাহাটীত নির্মাণ হৈছে বৃহৎ বৃহৎ অট্টালিকা-বৃহৎ বৃহৎ আৱাসিক প্ৰকল্প৷ পৰিৱেশ সম্পর্কীয় বিধিৰ চৰম উলংঘনে ভয়াৱহ সংকটৰ আশংকা নমাই আনিছে গুৱাহাটী মহানগৰলৈ৷ তাৰ মাজতে যাৱতীয় আৰু নীতিগত প্ৰক্ৰিয়া অবিহনে ফ্লেট বেচা-কিনা কৰি চৰকাৰী আইনকো ভৰিৰে মোহাৰিছে একাংশ বিল্ডাৰ-প্ৰম’টাৰে৷ গুৱাহাটীৰ পৰিৱেশ তন্ত্ৰলৈ ভাবুকি কঢ়িয়াই অনা এনে নির্মাণ কার্য আৰু চৰকাৰী নীতি আৰু আইন উলংঘন কৰা উদ্বেগজনক ঘটনা পোহৰলৈ আহিছে ‘দ্য ক্ৰছাকৰেণ্ট’ৰ এক অনুসন্ধানত৷ এইক্ষেত্ৰত সাঙোৰ খাই পৰিছে গুৱাহাটীৰ বহু নামী-দামী আৰু প্ৰভাৱশালী ঠিকাদাৰ-বিল্ডাৰ-প্ৰম’টাৰৰ নাম৷ এই প্ৰতিবেদনত আগবঢ়াইছো চৰকাৰী আইন উলংঘাৰে গুৱাহাটীত চলা নির্মাণ কার্য আৰু ফ্লেট বেচা-কিনাৰ কিছু বিস্ফোৰক কাহিনী৷

কি আছে আইনত?

২০১৬ চনত ভাৰত চৰকাৰে প্ৰনয়ণ কৰে Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016৷ এই আইনৰ অধীনত ২০১৭ চনত অসম চৰকাৰে জাৰি কৰে The Assam Real Estate (Regulation and Development) Rules 2017 শীর্ষক অধিসূচনা৷ ২০১৭ চনৰ ১ মে’ৰ পৰা কার্যকৰী হোৱা এই আইনৰ অধীনত কোনো বাণিজ্যিক আৰু আৱাসিক ৰিয়েল ইষ্টেট প্ৰকল্পৰ বাবে ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেট’ৰী অথ’ৰিটীৰ ওচৰত পঞ্জীয়ন কৰাটো বাধ্যতামূলক৷ ৰেৰা আইনৰ ৩(১) নং অনুচ্ছেদে এই পঞ্জীয়ন বাধ্যতামূলক কৰিছে৷ আইন অনুসৰি, প্ৰকল্পৰ বাবে প্ৰস্তাৱিত ভূমিৰ পৰিসৰ যদি ৫০০ বর্গমিটাৰতকৈ অধিক হয় অথবা প্ৰকল্পটোৰ এপার্টমেণ্ট/ফ্লেটৰ সংখ্যা যদি ৮ টাতকৈ বেছি হয়, তেন্তে এই পঞ্জীয়ন বাধ্যতামূলক৷ অন্যহাতে এই আইন গৃহীত হোৱাৰ পূর্বে নির্মাণ হোৱা প্ৰকল্পইয়ো যদি সম্পূর্ণতাৰ প্ৰমাণপত্ৰ (কমপ্লিটেশ্যন চার্টিফিকেট) লাভ কৰা নাই, তেন্তে ‘নির্মীয়মান প্ৰকল্প’ হিচাপে সেই প্ৰকল্পৰো পঞ্জীয়ন বাধ্যতামূলক৷ আইন অনুসৰি, ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেট’ৰী অথ’ৰিটীৰ ওচৰত পঞ্জীয়ন অবিহনে এনে প্ৰকল্পৰ ক্ষেত্ৰত ক্ৰয়-বিক্ৰয় বা বিজ্ঞাপন প্ৰকাশ আইন বিৰুদ্ধ৷

বিল্ডাৰে নামানে আইন-

গুৱাহাটীৰ ছয়মাইলত আছে ৰুদ্ৰ অনুভৱ নামৰ বিশাল এপার্টমেণ্ট৷ মেচাৰ্ছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ ১ কোটি ৪৬ লাখ ৭৫ হাজাৰ টকা ব্যয়ৰ এই বিশাল প্ৰকল্পৰ ভূমিৰ পৰিমাণ আছিল ৩ হাজাৰ ৬৫ বর্গমিটাৰ আৰু সর্বমুঠ ফ্লেটৰ সংখ্যা ৩২ টা৷ ৰিয়েল ইষ্টেট আইন কার্যকৰী হোৱাৰ সময়ত ‘নির্মীয়মান প্ৰকল্প’ হিচাপে থকা এই ৰিয়েল ইষ্টেট প্ৰকল্পৰ পঞ্জীয়ন বাধ্যতামূলক আছিল৷ কিন্তু ‘ৰেৰা’ আইনৰ অধীনত পঞ্জীয়ন নকৰি এই প্ৰকল্পৰ বিল্ডাৰ তথা প্ৰম’টাৰে আইনৰ চৰম উলংঘন কৰাৰ কথা ফাদিল হৈছে ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেট’ৰী অথ’ৰিটীৰ তথ্যত৷

 

RERA/ASSAM/Reg/Notice/2021/17 নম্বৰৰ এক গোচৰত ৰেৰাই ২০২৩ চনৰ ২২ ফেব্ৰুৱাৰীত প্ৰদান কৰা এক ৰায়ৰ তথ্য অনুসৰি ছয়মাইলত অৱস্থিত ৰুদ্ৰ অনুভৱ নামৰ প্ৰকল্পৰ বাবে ৰিয়েল ইষ্টেট (ৰেগুলেচন এণ্ড ডেভেলপমেণ্ট) এক্ট ২০১৬ ৰ অধীনত পঞ্জীয়ন কৰা হোৱা নাই৷ সেই অনুসৰি, ২০২২ চনৰ ২০ অক্টোবৰত প্ৰকল্পটোৰ নির্মাণকাৰী সংস্থা মেচাৰ্ছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ প্ৰম’টাৰ যোগেন দাসলৈ আইন ভংগৰ অপৰাধত কিয় জৰিমনা বিহা নহ’ব বুলি এক কাৰণ দর্শোৱা জাননী প্ৰেৰণ কৰে ‘ৰেৰা’ই৷ একে সময়তে প্ৰকল্পটোৰ পঞ্জীয়নৰ বাবে ২০২২ চনৰ ৩০ অক্টোবৰৰ ভিতৰত আবেদন দাখিলৰো নির্দেশ দিয়ে ‘ৰেৰা’ই৷ পৰৱর্তী সময়ত কাৰণ দর্শোৱা জাননীৰ উত্তৰ দি মেচাৰ্ছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটে ‘ৰেৰা’ক অৱগত কৰে যে, প্ৰকল্পটোৰ বাবে ২০১২ চনৰ ২৯ ডিচেম্বৰতে ‘জিএমডিএ’ৰ পৰা অনুমতি লাভ কৰে সংস্থাটোৱে৷ ২০১৩ চনৰ আৰম্ভ হয় ফ্লেট বুকিঙৰ প্ৰক্ৰিয়া৷ কিন্তু ২০১৬ চনত প্ৰম’টাৰ গৰাকীয়ে প্ৰস্তাৱিত ভূমিৰ দাগ নম্বৰ আৰু পট্টা নম্বৰ অমিলৰ তথ্য লাভ কৰে৷ প্ৰম’টাৰ গৰাকীয়ে নিজৰ উত্তৰত কয় যে, বিমুদ্ৰাকৰণৰ দৰে বিভিন্ন কাৰণত সেই সময়ত প্ৰকল্পটোৰ নির্মাণ কার্য বন্ধ হৈ পৰে৷ সেই অনুসৰি, ২০১৭ চনত দাগ নম্বৰ আৰু পট্টা নম্বৰ শুধৰণি কৰি পুনৰ নির্মাণ কার্য আৰম্ভ কৰা হয়৷

এই গোচৰত ৰায় প্ৰদান কৰি ‘ৰেৰা’ই কয় যে, ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেচন এণ্ড ডেভেলপমেণ্ট এক্ট ২০১৬ ৰ অধীনত আইনখন গৃহীত হোৱাৰ সময়ত ৰুদ্ৰ অনুভৱ প্ৰকল্প আছিল ‘নির্মীয়মাণ প্ৰকল্প’৷ কিন্তু এই প্ৰকল্পৰ পঞ্জীয়ন নকৰি নির্মাণকাৰী প্ৰতিষ্ঠানটোৱে আইন উলংঘন কৰিছে৷ কাৰণ ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেচন এণ্ড ডেভেলপমেণ্ট এক্ট ২০১৬ ৰ ৩(১)অনুচ্ছেদ অনুসৰি, ‘ৰেৰা’ত পঞ্জীয়ন অবিহনে কোনো প্ৰম’টাৰে এপার্টমেণ্ট বা বিল্ডিঙৰ কোনো প্লট বিক্ৰী,বুকিং অথবা ইয়াৰ নামত বিজ্ঞাপন দিব নোৱাৰে৷ সেই অনুসৰি, ‘ৰেৰা’ই মের্চাছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ বিৰুদ্ধে ৩ লাখ টকাৰ জৰিমনা ঘোষণা কৰে আৰু ৩০ দিনৰ ভিতৰত জৰিমনাৰ ধন জমা দিবলৈ নির্দেশ প্ৰদান কৰে৷ একেসময়তে ৩০ দিনৰ ভিতৰত নতুনকৈ পঞ্জীয়নৰ বাবে আবেদন দাখিলৰো নির্দেশনা প্ৰদান কৰে ‘ৰেৰা’ই৷

জৰিমনাও নিদিলে,পঞ্জীয়নো নকৰিলে অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটে-

২০২৪ চনৰ ২ জুলাইত মের্চাছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেট সন্দর্ভত ‘ৰেৰা’ই প্ৰদান কৰে আন এক ৰায়৷ RERA/ASSAM/COM/2022/27 নম্বৰৰ এক গোচৰত দিয়া এই ৰায়ত ‘ৰেৰা’ই কয় যে, ২৫/০৪/২০২৪ ত প্ৰদান কৰা এক নির্দেশনাত প্ৰকল্পৰ পঞ্জীয়ন নকৰাৰ অপৰাধত মের্চাছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ বিৰুদ্ধে জৰিমনা ঘোষণা কৰা হৈছিল৷পঞ্জীয়নৰ বাবে ৩০ দিনৰ ভিতৰত আবেদন দাখিল কৰিবলৈয়ো নির্দেশনা প্ৰদান কৰা হৈছিল৷ কিন্তু বর্তমান পর্যন্ত প্ৰতিষ্ঠানটোৱে জৰিমনাৰ ধন জমা দিয়া নাই আৰু পঞ্জীয়নৰ বাবে আবেদন দাখিল কৰা নাই৷ সেই অনুসৰি ‘ৰেৰা’ৰ নির্দেশনা অমান্য কৰাৰ অপৰাধত এইবাৰ দ্বিতীয়বাৰলৈ জৰিমনা ঘোষণা কৰা হয় মেচাৰ্ছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ বিৰুদ্ধে৷ এইবাৰ ৭ দিনৰ ভিতৰত ৫০ হাজাৰ টকাৰ জমা দিয়াৰ ওপৰিও পঞ্জীয়নৰ বাবে ৩০ দিনৰ ভিতৰত আবেদন দাখিলৰ নির্দেশ দিয়ে ‘ৰেৰা’ই৷

মের্চাছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেটৰ প্ৰকল্প ৰুদ্ৰ অনুভৱ সন্দর্ভত এতিয়াও ৰিয়েল ইষ্টেট ৰেগুলেট’ৰী অথ’ৰিটীত বিচাৰ প্ৰক্ৰিয়া চলি আছে৷ কিন্তু বর্তমান পর্যন্ত প্ৰকল্পটো ‘ৰেৰা’ত পঞ্জীয়ন কৰা হোৱা নাই৷ ‘ৰেৰা’ত পঞ্জীয়ন কৰা প্ৰতিটো প্ৰকল্পৰ তথ্য ‘ৰেৰা’ৰ অফিচিয়েল ৱেবচাইটত উপলব্ধ৷ কিন্তু এই পর্যন্ত ৰুদ্ৰ অনুভৱ প্ৰকল্পৰ পঞ্জীয়নৰ কোনো তথ্য উপলব্ধ হোৱা নাই ‘ৰেৰা’ৰ ৱেবচাইটত৷

অৱশ্যে এনে ঘটনাৰ উদাহৰণ কেৱল মের্চাছ অনুভৱ ৰিয়েল ইষ্টেট নহয়৷ একেই ঘটনাত নাম সাঙোৰ খাই পৰিছে মাচক’ট এনট্ৰেড প্ৰাইভেট লিমিটেড,মেগাটেক কনষ্ট্ৰাকচন,এবিজি ইনফ্ৰাটেক প্ৰাইভেটকে ধৰি বহুকেইটা নির্মাণকাৰী প্ৰতিষ্ঠানৰ নাম৷